一、與物業公司簽訂合同應注意哪些問題

隨著《物業管理條例》的出臺，越來越多的業主都知道了作為業主所擁有的權利和義務，同時也更重視和謹慎地使用這些權利，希望能有效地維護自身的利益。其中最?重要、和業主利益關系最密切的一項權利就是通過業主委員會選聘優秀的物業公司來管理小區，并和選好的物業公司簽訂好《物業服務合同》，因為該合同簽訂后，?對全體業主和物業公司都具有法律約束力，所以簽好該合同對業主來說是享受優質物業服務的關鍵所在。

鑒于目前的情況和即將實施的《物業管理條例》，業主委員會在和物業公司簽訂《物業服務合同》時應注意以下幾點：

(一)明確委托物業服務的內容、范圍和期限。由于現在專業分工的細化，出現了專提供某一項服務的物業公司，所以在服務合同里一定要明確物業公司是管理小區全部的?物業工作，還是只負責某一項服務內容。如果約定不明，會帶來很多不必要的麻煩。例如某小區業主委員會通過招標聘用了一家物業公司，委托其管理小區的全部物?業內容。而該公司在接手以后，除了物業費是自己收取外，其余的物業服務內容全部以低價委托給其他沒有業務的物業企業，來賺取其中的差價。而受委托的物業企?業以低價承接該業務后，由于成本的原因，只能是降低服務的內容和標準。如果業主委員會在服務合同里沒有約定詳細的服務標準，也沒有約定該物業公司不得將服?務內容轉委托給第三方的話，由于該物業公司這種做法沒有違反法律規定和合同約定，業主只能是白受損失。所以如果業主委員會是看中了某家物業公司的品牌和服?務質量，那就要在服務合同中約定詳細服務內容和具體的服務標準，并且約定該公司不得將服務內容轉委托給第三方，否則承擔相應的違約責任。這樣才能避免業主?花高價買低質服務的情況。

(二)除了《物業管理條例》規定的業主委員會擁有的權利外，其它一些權利，也應在服務合同里更具體地約定。例如，由?業主委員會收取物業費后轉交給物業公司、物業公司應為業主委員會提供相應的辦公場所、業主委員會的主要領導人可以從物業費中提取補貼、業主委員會對物業公?司服務質量有權提出意見并可要求其限期整改等內容。同時，業主委員會應承擔相應的義務，督促業主按時交納物業費，積極配合物業公司工作，尊重物業公司專業?化的管理方式和措施等。

(三)明確物業公司的權利和義務。本著權利和義務對等的原則，在賦予物業公司管理整個小區日常事務權利的同時，也要明?確物業公司所承擔的義務，并且盡可能地明確責任，例如保安失職導致業主物品被盜，物業公司應承擔賠償責任;物業公司在使用物業費時，必須有明確的記錄并向?業主委員會公開賬目等。

(四)對違約責任的約定。要在服務合同里明確物業公司違反約定應承擔的違約責任，約定的責任要具有實用性和可操作性，?不要約定成一些大而空的法規內容。特別是對提前解聘的物業公司不及時退出的情況，雖然新的《物業管理條例》規定了國家行政機關對其處罰的內容，但是它彌補?不了給業主帶來的實際損失，所以一定要約定如果出現這種情況，物業公司每拖一天就要承擔一天的違約金，這樣才能有效保護全體業主的利益。

二、誰有權簽訂物業管理合同

物業管理是近年來住房商品化過程中出現的新行業。物業管理是指物業管理公司對住宅小區提供公共性服務，根據其管理事實和服務行為，依照規定標準向住戶收取一定費用的一種社會性服務工作。目前國家對物業管理問題正在逐漸加以規范，不斷有新法律法規出臺。

物業管理權是一種存在于他人所有物上的物權，因此誰可以行使該權利，應當由物的所有權人(即業主)決定，物業管理合同的當事人只能是業主和物業管理公司，他們之間是委托人和被委托人的關系，執行合同法中委托合同的有關規定。業主有參加住宅區物業管理的權利，并有合理利用房屋和公共設施、維護住宅區公共秩序、遵守住宅區物業管理規定的義務。由業主推選產生的業主管理委員會是住宅區物業管理的執行機構，有權選聘物業管理公司、物業管理人員或其他專業服務機構對本住宅區進行物業管理，并與其簽訂物業管理合同。

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