二手房購房合同需要注意的問題

根據《城市房地產轉讓管理辦法》第六條的規定，下列房地產不得轉讓：(一)以出讓方式取得土地使用權但不符合本規定第十條規定的條件的;(二)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(三)依法收回土地使用權的;(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;(五)權屬有爭議的;(六)未依法登記領取權屬證書的;(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

陷阱1：買賣與居間合同合簽

正常情況下，一個居間活動的流程是：當事人與經紀公司應先簽訂獨立的居間合同，根據居間合同約定居間義務，在經紀公司的居間下，再由買房人與出賣人見面商談，最后簽訂獨立的買賣合同。因此，居間活動中存在兩個獨立合同，一個是居間人與委托人的居間合同，另一個是買房人與賣房人之間的買賣合同。

但根據合同法的規定，居間合同是指居間人為締約雙方提供締約的機會，居間義務完成的標志就是買賣合同的簽訂。居間公司為確保自身利益的實現，故意設計一個居間買賣合同，將居間合同與買賣合同合二為一，當買房人簽訂居間合同時，因居間合同中還有買賣合同的內容，從法律上講，居間人的居間義務已經完成，然而客觀上買賣合同的內容只是初步意向，居間公司給當事人承諾的許多義務并沒有實際履行，一旦發生糾紛，買房人很難維護自身的權益。

陷阱2：居間報酬不包括房屋過戶

根據合同法的規定，居間義務完成的標志就是買賣合同的簽訂，房屋過戶屬于買賣合同的履行，因此，不是居間合同的義務。而大部分老百姓對這個問題存在認識“誤區”，認為辦理過戶是經紀公司的居間義務。

因此，居間公司利用老百姓這個認識“誤區”，在居間合同中約定居間報酬不包括房屋過戶。除居間報酬外，居間合同專門將網簽與辦理過戶作為一項單獨收費的項目，費用不包含在居間報酬中，其目的就是表明，網簽與過戶不是居間義務。

陷阱3：空頭承諾無保障

為促使購房人簽訂居間合同，經紀公司會對購房人作出許多承諾，如保證過戶、幫助融資貸款等，但是在簽訂合同時，經紀公司經常以合同是住建委制定的格式合同不能隨便更改為由，沒有將上述承諾寫入居間合同。

當雙方發生糾紛時，經紀公司往往將其對購房人所作的承諾予以否定，而購房人卻無法提供證據證明經紀公司曾對其作出過承諾。

陷阱4：中介公司誘簽免責條款

在從事居間活動的過程中，經紀公司會讓購房人簽訂許多文件，這些文件其實都是在規避經紀公司的一些法定義務或減輕、免除經紀公司的一些責任與風險，當購房人發生疑問時，經紀公司一般都以這些文件沒有什么實際意義，不影響購房人的權利為由麻痹購房人，由于購房人對房屋買賣這項專業的交易活動及相關的法律法規不熟悉，因此基本都會簽字。

但事實上，購房人沒有詳細研究過文件的內容與條款，在發生糾紛后，經紀公司拿出這些免責文件時，因有購房人簽字，在法律上購房人很難維權。

法院特別提醒交易當事人，在房屋買賣交易過程中注意查看經紀公司是否有合法的房屋經紀資質;充分了解房屋建筑結構、區位、房屋歷史、權屬情況、共有情況等詳細信息;認真閱讀合同條款謹慎簽約，必要時咨詢律師;在付款時盡量選擇通過第三方資金監管方式進行;交易過程中強化風險意識及證據意識，注意收集發票、收據等相關材料，糾紛發生后要注意保存證據，比如錄音、視頻資料等。

新房的購房合同有哪些地方需要防范注意：

陷阱1：手續不全以小利引誘購買

一些開發商在未拿到預售許可證的情況下，就進行所謂的內部認購。由于內部認購的商品房價格相對較低，對買房人很有吸引力。在此過程中，買房人自認為得到了便宜，開發商也借此機會籌到了資金。然而，這種銷售行為是不合法的。一旦出了問題，買房人的投資就充滿了風險。

因此，購房者在決定簽約之前，應在售樓部認真查看開發商的證件是否齊全。一個合法正規的房地產開發商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。

陷阱2：補充合同上開發商暗做手腳

目前的購房合同，基本上都是采用房地產管理部門統一印制的標準房屋買賣合同文本。雖然如此，購房者切莫掉以輕心，一定要注意查看合同及補充件上雙方所填寫的內容中權利與義務是否對等。

有些開發商在合同文本及補充件上，事先已填寫好內容，這里面大多存在著約定的權利義務不平等的情況。比如說，開發商違約應付的利息是總價款的月萬分之三，而購房者違約要付的利息卻變成了日萬分之三。因此，一旦發生此類情況，買房人一定要堅持提出自己的意見，以免日后的麻煩。

陷阱3：合同空白條款藏玄機

開發商交給客戶簽訂的《商品房買賣合同》上，往往會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入內容的，而有些選擇性填寫處，可能還空著。這時，購房者往往以為該約定的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發商日后作弊提供了條件。

陷阱4：簽合同前要你先交定金

有的開發商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交一定數額的定金或“誠意金”，只給購房者一個收條。一旦發生糾紛，往往造成購房者在追究開發商責任方面，舉證困難。

因此，購房者一定要注意房屋買賣的付款方式是否規范，在合同中對付款的數額、期限、方式及違約責任等作出約定。

陷阱5：交房日期故意模糊不清

開發商因資金不足或工期拖延而延期交房是常有的事，為避免承擔違約責任，往往在預售合同上大做文章，比如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;運用“水電氣安裝后、質量驗收合格后、小區配套完成后”等一些模糊語言。

對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規定為“某年某月某日”，并注明開發商不能按時交房所需承擔的違約責任。以上就是在簽訂購房合同時需要注意的問題。如果你還有其的問題，可以在線咨詢律霸網。