如何確定購(gòu)房合同違約情形

根據(jù)《合同法》一百零七條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。和一百零八條的規(guī)定，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿(mǎn)之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。以上就是購(gòu)房合同違約的情形。

《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第17條規(guī)定：商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第18條第2款規(guī)定：由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在規(guī)定期限內(nèi)未能取得房屋所有權(quán)證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊原因外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任;如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)記收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

另外，在《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》對(duì)某些違約承擔(dān)違約責(zé)任的計(jì)算則另有規(guī)定，具體包括：

(一)出賣(mài)人惡意違約。具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款以及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。這顯然是針對(duì)先賣(mài)后抵、一房數(shù)賣(mài)的行為所作出的懲罰性規(guī)定。

(二)出賣(mài)人存在欺詐行為。出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款以及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證嗎的事實(shí)或提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。在治理同樣適用懲罰性賠償。

二、如何確定購(gòu)房合同違約

商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算

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