一、開發商未按時交房有哪些免責情形

商品房預售是指開發商與購房者約定，由購房者交付了定金或者預付款，而在未來某一時期擁有所購房屋的一種房產交易的行為，在商品房預售中，對于商品房的遲延交付，主張免責通常有以下兩種情況：

一是自然因素，即在施工、驗收過程中發生了某種自然現象，如風災、水災、地震等，施工不能如期進行，從而導致了商品房的遲延交付。若因此類因素而無法履行合同，可以使用不可抗力原則，當然需要注意的是，一般的惡劣天氣是不能構成不可抗力的。

二是人為因素，即在施工、驗收過程中發生的某種外界人為因素，例如政府在雙方當事人訂立預售合同后頒布的政策，或有關行政部門采取行政措施，又如發生戰爭等社會異常情況，可以適用不可抗力原則。

需要注意的是，對于開發商預售時應當預見的因素，或是商業活動的正常風險，如一些居民因不滿拆遷或施工方案而集體阻擾施工，或者施工中遇到重大技術問題等，而導致延期交付的，不構成不可抗力，對此開發商不能免除逾期交房違約責任。

二、開發商不按時交房怎么辦

房屋賣合同屬于合同的一種，我國法律在調整合同時一般有約定的會優先適用約定。因此，當出現開發商與購房者約定的解除合同的情況出現時，購房者可以依照約定解除合同。如果沒有約定，出現以下三大類情況，購房者也可以要求退房。

第一，購房者與開發商簽訂的房屋銷售合同無效，購房者有權退房。通常，導致房屋銷售合同無效的表現形式主要有兩種：

1、開發商的項目開發違法，沒有履行法律規定的手續，不具備完備的法律文件，因此違反法律的禁止性規定或者違反社會公共利益，導致合同無效。

2、開發商采取欺詐手段，誘使購房者與其訂立房屋銷售合同，合同無效。如開發商故意告知置業者虛假情況，如竣工日期、裝修規格及質量標準等，或者故意隱瞞真實情況，可以認定為欺詐行為，合同無效。

第二，開發商違約的，購房者有權解除合同，并追究開發商的責任。也就是說因為開發商的原因導致購房者不能購買，不能如期收房或者不能以合同的要求收房時，購房者可以退房。例如下面幾種情況：

1、開發商預售未取得商品房預售許可證，不能銷售該房產;

2、開發商逾期交房構成根本違約，經催告3個月后仍不能交付使用的;

3、房屋結構有重大質量問題，不能修復或者經修復仍不能得到約定的質量標準影響購房者使用的;

4、由于開發商的過錯，購房者不能依法取得房屋所有權證書的;

5、開發商變更規劃、設計影響房屋結構型式、戶型、空間尺寸、朝向的;

6、實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%的;

7、合同約定的其他退房條件出現的。

第三，一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益;違反法律、行政法規的強制性規定;當事人主體不合格的合同、內容不合法的合同、無效代理訂立的合同。

三、建筑開發商是屬于建設單位還是屬于什么其他的單位

開發商就是屬于建設單位，工程建筑商屬于施工單位。開發商是一個名詞，是某個項目的第一承擔人。包括很多種類：房地產開發商、軟件開發商、游戲開發商等某品牌的開發商，但無特殊說明一般指房地產開發商。