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寧波
開發(fā)商超建的房子能買嗎？
一、開發(fā)商超建的房子能買嗎
一般不建議購買開發(fā)商超建的房子。
因為簽訂的房屋買賣合同是無效的，而且此類房子很難取得房產(chǎn)證，風險極大。因開發(fā)商超規(guī)劃建房，是沒有商品房預售證的，是不能辦理房產(chǎn)證的。所以，開發(fā)商未經(jīng)許可預售房屋，按照相關(guān)法律規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
如開發(fā)商在簽訂合同時，隱瞞了有關(guān)部門許可預售的房屋不包括涉案房屋這一事實，按照相關(guān)規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
綜上，此類房屋很難辦理房產(chǎn)證，不建議買。如果開發(fā)商隱瞞超建情況，買房人可以要求返還已付購房款及利息并賠償損失。
二、什么是超建房屋如何判斷房屋是否超建
“超建房”是未經(jīng)規(guī)劃審批、超規(guī)劃而建設(shè)的房屋，因其不在商品房預售許可范圍之內(nèi)，不允許開發(fā)商對外銷售。超建房也無法辦理產(chǎn)權(quán)證，并且其交易行為不受法律保護，因此購買具有一定風險。
三、如何判斷房屋是不是屬于超建
1、土地使用權(quán)證。這個應以出讓方式取得，劃撥土地和集體土地均不得進行房地產(chǎn)開發(fā)。居住用地使用年限為70年、商業(yè)用地40年，查驗土地使用權(quán)有無查封、抵押的情況。
2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。重要的是該證件是辦理土地許可證的前提，開發(fā)用地的實際用途、性質(zhì)、界限、容積率等應與開發(fā)商提供的建設(shè)用地許可證載明的內(nèi)容相符。
3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。如果開發(fā)商如果沒有取得該證件，按照《城市規(guī)劃法》，其開發(fā)項目是違法的，將來無法取得房產(chǎn)證。城市規(guī)劃部門有權(quán)責令開發(fā)商停止建設(shè)，還可以限期拆除或者將違法建筑沒收。
4、建設(shè)工程施工許可證。
5、商品房預售許可證或者銷售許可證。而該證件是開發(fā)商對外銷售商品房合法證明文件，沒有取得該證件，開發(fā)商不得對外銷售商品房。
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