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開發商關于學區房的宣傳未兌現，責任如何承擔？

來源: 律霸網整理?寧司 · 2020-03-05 · 1007人看過

房屋是住人或存放東西的建筑物，是家庭的基體，是人類生存的寄托，在這里人們可以避開外界一切干擾，和自己的親人享受自由自在的生活。這種以房屋為本的思想深深的影響著人們，人們都為擁有自己的房屋而努力。隨著房產交易數量的增長，有房產引發的相關糾紛也愈來愈多。其中最多的，要屬這類糾紛——開發商在售樓宣傳時稱所售房屋為學區房，但最終卻未能兌現，那么，開發商責任將如何承擔？以下為某知名律師給出的解答。

本文標題之所以用“宣傳未兌現”而非“承諾未兌現”，是因為開發商往往耍小聰明——我對某學區房的宣傳廣告不是承諾。的確，宣傳和承諾還有兩步之遙——該宣傳是否構成要約，買房人是否承諾。此外，這個問題還涉及格式合同（條款）的效力、主張違約責任的合同依據、損失金額的確定等問題。

一、違反“學區房”的宣傳，開發商需承擔違約責任

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。” 開發商銷售商品房時往往以該小區為某重點小學的學區房作為重點宣傳，該宣傳（說明）具體確定，應當視作要約。《合同法》第十三條規定：“當事人訂立合同，采取要約、承諾方式。”第二十五條規定：“承諾生效時合同成立。”買房人與開發商簽訂《商品房預售合同》（注：該合同書中一般不會有關于學區房的條款）即是承諾，該合同（既包括合同里載明的條款，也包含該學區房的約定）即成立。《合同法》第四十四條第一款規定：“依法成立的合同，自成立時生效。” 即買房人與開發商簽訂《商品房預售合同》時，合同書及學區房的約定即生效。開發商違反該學區房的約定，應當承擔違約責任。

二、開發商免責的失敗

《合同法》第四十條規定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”《商品房預售合同》往往會有類似“廣告宣傳不列為本合同條款，甲方（開發商）對此不承擔責任”的條款，合同書是開發商提供，該條款屬于格式條款，且免除了開發商的責任，該約定無效。

三、賠償金額的確定

《合同法》第一百零七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。” 買房人要想向開發商主張違約責任就要有明確的依據。比如，買房人向開發商主張違約金，要有明確的合同依據（即某個合同條款約定開發商違反學區房的約定要承擔多少違約金），但是這樣的合同約定基本不會有。

“繼續履行”和“采取補救措施”（即開辦其宣傳的小學）基本沒希望，就只能要求開發商“賠償損失”。買房人的損失主要體現為：（1）可能會給孩子的教育造成負面影響（不能在開發商宣傳的某重點小學就讀）或者加重買房人的經濟負擔（買房人因此而給孩子選擇教育資源同等優秀但是花費更高的學校），買房人因此所遭受的精神上的困擾等等，但是這些損失很難用金錢量化；（2）標的房屋因為不是開發商宣傳的學區房而價值減損和升值減少。對于這部分損失可以申請司法評估，評估公司有可能能夠評估出損失的金額。但是，總體而言，損失金額的確定非常困難。此時，法院只能根據雙方的過錯和日常生活經驗進行自由裁量。