近年來(lái)業(yè)主與物業(yè)的沖突屢見(jiàn)不鮮，業(yè)主以房屋質(zhì)量等問(wèn)題拒繳物業(yè)管理費(fèi)，而物業(yè)公司以停水停電等“以暴制暴”。這并非解決之道，作為業(yè)主來(lái)說(shuō)，為什么要繳納物業(yè)管理費(fèi)呢？物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成包括哪些呢？律霸將在下文中對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行相關(guān)介紹，請(qǐng)您往下閱讀。

一、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)

管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)：指人員的費(fèi)用，包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)，不包括管理、服務(wù)人員的獎(jiǎng)金(獎(jiǎng)金是根據(jù)經(jīng)濟(jì)效益從盈利中提取的)。人員費(fèi)用的測(cè)算根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先確定各級(jí)各類人員的編制數(shù)，然后再確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出基本工資總額，再按工資總額計(jì)算各項(xiàng)福利提取的數(shù)額，匯總為每月該項(xiàng)費(fèi)用的總金額，最后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e上。

（1）基本工資：根據(jù)企業(yè)性質(zhì)并參考當(dāng)?shù)氐钠骄べY水平確定。

（2）按規(guī)定提取的福利費(fèi)(根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)定由企業(yè)確定)：包括福利基金(如按工資總額的14％計(jì)算)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)(如按工資總額的2％計(jì)算)、教育經(jīng)費(fèi)(如按工資總額的1．5％計(jì)算)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)[包括待業(yè)保險(xiǎn)(如按工資總額的1％計(jì)算)，醫(yī)療保險(xiǎn)(如按工資總額的6％計(jì)算)、工傷保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)(如按工資總額的19％計(jì)算)，住房基金(如按工資總額的6％計(jì)算)(含住房公積金)]等。

（3）加班費(fèi)：按人均月加班2天，再乘以日平均工資計(jì)算。日平均工資按每月22個(gè)工作日計(jì)算。

（4）服裝費(fèi)：按每人每年2套眼裝計(jì)算。其眼裝標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自定。計(jì)算出年服裝費(fèi)總額后再除以12個(gè)月，即為每月服裝費(fèi)。

二、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)

包括：

（1）公共建筑(如過(guò)道、門廳、樓梯及道路環(huán)境)內(nèi)的各種土建零修費(fèi)；

（2）給排水日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；

（3）電氣系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)；

（4）燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)；

（5）消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)；

（6）公共照明費(fèi)；

（7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)；

（8）易損件更新準(zhǔn)備金。

不包括：

（1）業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設(shè)備、設(shè)施的維修運(yùn)行、保養(yǎng)與維修費(fèi)用；

（2）公共設(shè)施、設(shè)備的維修費(fèi)用；

（3）電梯的運(yùn)行、維修費(fèi)用；

（4）冬季供暖費(fèi)；

（5）高壓水泵運(yùn)行、維修費(fèi)用；

（6）公用天線保養(yǎng)維修費(fèi)； 這些費(fèi)用按國(guó)家和地方政府的現(xiàn)行規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)分別向產(chǎn)權(quán)人和使用人另行收取。

三、綠化管理費(fèi)

指小區(qū)環(huán)境綠化的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，包括：綠化工具費(fèi)、勞保用品費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀再造費(fèi)。

四、清潔衛(wèi)生費(fèi)

包括清潔工具、勞保用品、衛(wèi)生防疫殺毒費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)、垃圾外運(yùn)費(fèi)和清潔環(huán)衛(wèi)所需之其他費(fèi)用。

五、保安費(fèi)

對(duì)封閉式小區(qū)公共秩序的維持費(fèi)用。不是封閉式小區(qū)不能收保安費(fèi)。包括：保安器材裝備費(fèi)(保安系統(tǒng)、保安器材等)；保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)(如每年投保2萬(wàn)元人身意外傷害險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)率為4‰)；保安用房及保安人員住房租金(如保安用房按每人8平方米計(jì)算，住房月租金為8元／平方米)。

六、辦公費(fèi)

交通費(fèi)(車輛及保險(xiǎn)維護(hù)費(fèi)用)、通訊費(fèi)、低值易耗辦公用品費(fèi)、書(shū)報(bào)費(fèi)、廣告宣傳社區(qū)文化費(fèi)、辦公用房租金(含水電費(fèi))、其他雜項(xiàng)等。

七、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊率

固定資產(chǎn)包括：交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備、其他設(shè)備等。固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年。

八、利潤(rùn)

利潤(rùn)率按各地物價(jià)主管部門根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定，一般普通住宅小區(qū)平均利潤(rùn)率不高于社會(huì)平均利潤(rùn)率為上限。

九 、法定稅費(fèi)

法定稅費(fèi)指按現(xiàn)行稅法物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中應(yīng)繳納的稅費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，應(yīng)繳納的稅費(fèi)主要是兩稅一費(fèi)(代收代繳部分不計(jì)征)。

（1）營(yíng)業(yè)稅：按企業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入的5％征收；

（2）城市建設(shè)維護(hù)稅：按營(yíng)業(yè)稅7％計(jì)征；

（3）教育附加費(fèi)：按營(yíng)業(yè)稅3％計(jì)征。

以上9項(xiàng)費(fèi)用即為費(fèi)用構(gòu)成，測(cè)算出來(lái)后全部相加就是公共性服務(wù)費(fèi)用。如果一個(gè)住宅小區(qū)沒(méi)有其他資金來(lái)源渠道，只靠物業(yè)管理收費(fèi)維持運(yùn)轉(zhuǎn)。則每戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)即為前9項(xiàng)之和再除以總建筑面積和12個(gè)月，即得出每月每平方米應(yīng)交金額。 如果小區(qū)還有多種經(jīng)營(yíng)收入可以補(bǔ)貼到物業(yè)管理收費(fèi)中，如有小區(qū)配套公建房出租收入、停車費(fèi)收入、維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金利息的補(bǔ)貼等，則先測(cè)算出其他收入補(bǔ)貼到每月每建筑平方米的數(shù)額，再用總費(fèi)用扣減，結(jié)果即為每戶應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)。

綜上所述，我們?nèi)粘ＫU納的物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成包括管理、服務(wù)人員的工資、公共性服務(wù)費(fèi)用等。我們既然享受了物業(yè)給我們提供的服務(wù)，作為業(yè)主自然有支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，如果業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)，則屬于民事糾紛當(dāng)中的違約責(zé)任，所以小編提醒您記得及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)喲。如果您還有其他關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)方面的問(wèn)題，可以咨詢律霸網(wǎng)站的律師，我們有專業(yè)的律師為您答疑解惑。