商品房竣工交付，業(yè)主入住后，業(yè)主會(huì)經(jīng)常同物業(yè)管理公司打交道。作為業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)該同物業(yè)簽署一份物業(yè)管理合同。最近幾年，關(guān)于物業(yè)管理合同引發(fā)的糾紛案件很多，不少業(yè)主的權(quán)益受到了傷害，有些業(yè)主選擇集會(huì)、打橫幅的方式維權(quán)，其中這都是不恰當(dāng)?shù)摹Ｄ敲慈绾谓鉀Q物業(yè)管理合同糾紛?下面我們一起看看小編是怎么說(shuō)的。

一、如何解決物業(yè)管理合同糾紛?

1、加強(qiáng)房管部門(mén)監(jiān)管以及相關(guān)政策引導(dǎo)

在我國(guó)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理部門(mén)為房管局的物業(yè)科，要從源頭上減少物業(yè)服務(wù)合同糾紛的數(shù)量，物業(yè)管理部門(mén)必須加強(qiáng)監(jiān)督、管理力度，宏觀指導(dǎo)。筆者認(rèn)為完善科學(xué)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招標(biāo)、投標(biāo)制度，讓有資質(zhì)的服務(wù)意識(shí)強(qiáng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)競(jìng)標(biāo)，定期監(jiān)督、檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，對(duì)不符合標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出整改通知，責(zé)令其在一定期限內(nèi)作出整頓等一系列措施均可保障物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和效果，減少物業(yè)服務(wù)合同糾紛的數(shù)量，并有利于和諧社區(qū)的建設(shè)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

2、成立社區(qū)調(diào)解組織，調(diào)處物業(yè)服務(wù)合同糾紛

調(diào)解是在第三方的主持下，以國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等為依據(jù)，對(duì)糾紛進(jìn)行斡旋、勸說(shuō)，促使他們相互諒解，進(jìn)行協(xié)商，自愿達(dá)成協(xié)議，消除糾紛的活動(dòng)。隨著近年來(lái)物業(yè)服務(wù)合同糾紛的逐漸增多，筆者認(rèn)為在社區(qū)設(shè)立專門(mén)的調(diào)解組織已很有必要，社區(qū)調(diào)解組織的成員可由社區(qū)工作人員、業(yè)主委員會(huì)主任、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)人員、社區(qū)法官等組成。一旦發(fā)生物業(yè)服務(wù)合同糾紛時(shí)，首先由社區(qū)調(diào)解組織居中調(diào)處，對(duì)爭(zhēng)議大、矛盾突出的糾紛在調(diào)解無(wú)果后告知雙方當(dāng)事人可向管轄法院提起訴訟。

3、法官進(jìn)社區(qū)、現(xiàn)場(chǎng)釋法解決糾紛

社區(qū)法官機(jī)制雖不是新生事物，但在物業(yè)服務(wù)合同糾紛頻發(fā)的背景下法官進(jìn)駐社區(qū)具有不可忽略的重要作用。法官進(jìn)社區(qū)主要是指社區(qū)所在地法院定期派駐法官進(jìn)社區(qū)進(jìn)行法律宣傳、咨詢和訴前調(diào)解糾紛，收到了良好成效，筆者認(rèn)為該項(xiàng)舉措有助于提高民眾的法律意識(shí)，有效推動(dòng)和諧社區(qū)的建設(shè)，尤其對(duì)于社區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)合同糾紛的解決可起到舉足輕重的作用。

4、仲裁解決

仲裁是指發(fā)生糾紛的當(dāng)事人按照有關(guān)規(guī)定，事先或事后達(dá)成協(xié)議，把他們之間的爭(zhēng)議提交仲裁機(jī)構(gòu)，由仲裁機(jī)構(gòu)以第三者的身份對(duì)爭(zhēng)議的事實(shí)和權(quán)利、義務(wù)作出判斷。仲裁對(duì)有效解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛有著重要的意義。仲裁一般以雙方自愿為前提，范圍一般為民商事糾紛。仲裁程序相對(duì)于解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛的其他方式具有自愿性、專業(yè)性、靈活性、快捷性、獨(dú)立性等特點(diǎn)，為物業(yè)服務(wù)合同糾紛的及時(shí)、公正、有效地解決提供了程序保障。

5、完善相關(guān)法律依據(jù)，通過(guò)訴訟途徑解決

司法是權(quán)利救濟(jì)的最后一道屏障，當(dāng)事人在窮盡了所有的解決方式后仍然不能解決糾紛時(shí)，會(huì)選擇訴訟途徑。訴訟是指國(guó)家司法機(jī)關(guān)依照法定程序，解決糾紛、處理案件的專門(mén)活動(dòng)。因此要樹(shù)立司法權(quán)威，提高司法效率，保障法律的公平公正統(tǒng)一適用，更好地解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛，就需要制定物業(yè)服務(wù)合同方面的相關(guān)法律，提高物業(yè)服務(wù)立法層次，統(tǒng)一規(guī)范物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，明確業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)，在法律中明確物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)，建立配套的實(shí)施細(xì)則，細(xì)化物業(yè)服務(wù)合同，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)合同的科學(xué)化和規(guī)范化，進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展。

二、物業(yè)管理合同糾紛發(fā)生的原因是什么?

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準(zhǔn)入缺乏科學(xué)性

在我國(guó)，物業(yè)管理作為一種獨(dú)立的行業(yè)，出現(xiàn)在二十世紀(jì)80年代，舊的小區(qū)物業(yè)管理部門(mén)往往由原房管所轉(zhuǎn)變而來(lái)，新成立的小區(qū)則往往由各開(kāi)發(fā)商自己成立物業(yè)公司。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)有超過(guò)70%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于開(kāi)發(fā)商的下屬機(jī)構(gòu)，大約20%屬于房管所改制或后勤單位改制，僅不到10%屬于真正法律意義上的獨(dú)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)。開(kāi)發(fā)商對(duì)區(qū)分所有建筑小區(qū)具有最初的掌控權(quán)，可以選聘其認(rèn)為合適的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，甚至“建管合一"。業(yè)主對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘沒(méi)有決定權(quán)，這是業(yè)主與物業(yè)企業(yè)矛盾重要原因之一。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的角色定位不準(zhǔn)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間是法律地位平等的受托方和委托方的關(guān)系，業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)建筑區(qū)域內(nèi)的相關(guān)事宜，方便業(yè)主的生活與保障安全而向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)合同履行自己的義務(wù)，得到應(yīng)得的報(bào)酬。物業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)關(guān)系的形成，從本質(zhì)上說(shuō)是業(yè)主的服務(wù)需求與物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的結(jié)合，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是被服務(wù)人與服務(wù)提供人的關(guān)系。

綜上所述，由于我國(guó)物業(yè)公司準(zhǔn)入門(mén)檻低，有些服務(wù)質(zhì)量不到位，導(dǎo)致物業(yè)管理合同糾紛經(jīng)常發(fā)生。解決這些矛盾和糾紛，需要各方共同努力，社區(qū)應(yīng)該成立調(diào)解組織，在業(yè)主和物業(yè)公司之間展開(kāi)調(diào)解。這種辦法行不通的話，業(yè)主還可以走仲裁程序，實(shí)在不行，還有民事訴訟這一手段可用。