【案情簡介】

原告：成某、陶某、陳某等147人

被告：**銀昌房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱**公司）

147名原告分別與被告簽訂《商品房買賣合同》，約定：147名原告分別購買被告開發(fā)的位于重慶市沙坪壩區(qū)雙碑六洞村的“鼎盛時空”商品房147套住宅，該樓盤總層數為26層。

后被告擅自提高該樓盤的容積率，超建4層，超建面積達3254平方米，共計增加48套住宅。

2007年10月29日，重慶市規(guī)劃局沙坪壩區(qū)分局對被告**公司作出處罰決定，決定對擅自改變建設工程規(guī)劃許可超建的面積為3254平方米的部分按500元/平方米處罰，履行罰款并完善相關手續(xù)后，予以辦理永久規(guī)劃許可手續(xù)。但被告**公司超建部分未通過規(guī)劃驗收。

2008年3月31日，原告接房后發(fā)現被告違反合同約定，擅自改變建設工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖內容超建4層，超建3254平方米，造成小區(qū)容積率大幅度提高，人均實際占有的共有空間縮水，使用環(huán)境、生活舒適度變差，居住條件、生活質量嚴重下降，專有部分房屋貶值。

147名原告根據各自購買的房屋面積不同（三種不同類型的戶型），分別提出索賠請求，其中成某等73名原告請求人民法院判令被告賠償損失1萬元；陶某等26名原告請求人民法院判令被告賠償損失1.5萬元；陳某等48名原告請求人民法院判令被告賠償損失2萬元。

被告辯稱，1、重慶市規(guī)劃局沙坪壩區(qū)分局的渝規(guī)沙罰（2007）第0497號處罰決定書已經具備法律效力，規(guī)劃行政主管部門已經批準規(guī)劃變更。2、原告對其提出的損失和損失金額，沒有提供任何證據，應承擔舉證不能的責任。故請求法院駁回原告的訴訟請求。

【裁判】

法院認為，**公司違反雙方當事人在合同中關于“鼎盛時空”總層數26層的約定，將“鼎盛時空”建成總層數為30層的商品房住宅，屬于違約行為。該行為導致原告所購房屋的居住環(huán)境和生活舒適度變差，房屋價值相對下降，給原告造成了損失。**公司的行為違反了誠實信用原則，依法應當予以賠償。對于原告的損失數額，應當綜合考慮原告遭受損害的程度、被告違約超建可能獲得的利益等因素，酌情確定。據此，法院判決被告**銀昌房地產開發(fā)有限公司按146名原告所購房屋面積大小，分別賠償三類原告損失6000元、9000元、12000元。

【爭議焦點】

1、規(guī)劃部門有關“履行罰款后予以辦理永久規(guī)劃許可手續(xù)”的行政處罰決定，是否表明了被告超建4層已經得到了規(guī)劃行政主管部門的批準？

2、被告的違約行為，是否給原告造成了損失？原告損失額如何計算？

【法理評析】

本案是一起因房地產開發(fā)公司擅自提高容積率引起的特殊的商品房買賣合同糾紛案。該案具有一定的新穎性和代表性。商品房買賣合同對違約責任的規(guī)定，一般僅限于逾期付款、逾期交房等方面，而本案中原告主張被告存在的違約行為，是被告擅自提高容積率，對此違約責任，商品房買賣合同中沒有涉及。房地產開發(fā)商超規(guī)劃提高容積率而被業(yè)主以違約提起訴訟，這在重慶還是第一例。在當下房地產市場存在種種不規(guī)范的情況下，該案具有一定的代表性。對這一類型案件的妥當處理，在一定程度上可以起到規(guī)范房地產市場秩序、維護交易安全、保護購房人合法權益的作用。

房地產開發(fā)商擅自提高容積率，不但要承擔行政責任，還要承擔違約責任。

所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。