一、如何認(rèn)定土地閑置及法律依據(jù)有哪些?

《城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，超過(guò)合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán);但是，因?yàn)椴豢煽沽蛘哒⒄嘘P(guān)部門的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。《閑置土地處置辦法》第2條規(guī)定，本辦法所稱的閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。這里“規(guī)定的期限”是國(guó)有土地有償使用合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期，或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《閑置土地處置辦法》的規(guī)定，閑置土地的構(gòu)成要滿足三個(gè)要件：一是依法取得土地使用權(quán)后，未按照規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期開(kāi)發(fā)建設(shè);二是未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意而閑置土地;三是土地閑置的原因不是由于不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的。因此，以下四種情形應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為閑置土地：一是超過(guò)國(guó)有土地有償使用合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期，或者超過(guò)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期的;二是國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工建設(shè)的;三是動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的總面積不足應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的1/3，或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的;四是法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

按照國(guó)土資源部《關(guān)于閑置土地處置有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》(國(guó)土資廳函〔2001〕30號(hào))，“應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積”是指土地使用者依照土地使用權(quán)出讓合同的約定和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地面積，“開(kāi)發(fā)建設(shè)的總面積”是指“應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積”中土地使用者已經(jīng)進(jìn)行實(shí)際投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地面積，“應(yīng)投資額”是指土地使用者直接投入用于土地開(kāi)發(fā)的資金總額，不包括取得土地使用權(quán)的費(fèi)用，“已投資額”是指土地使用者已經(jīng)投入用于開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金總額。

二、閑置土地的概念定義。

閑置土地是指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人超過(guò)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書(shū)約定、規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地。

國(guó)家通過(guò)出讓的方式將土地的使用權(quán)劃撥給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，同時(shí)簽訂了土地出讓協(xié)議，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議要求，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)，避免因?yàn)闆](méi)有按照時(shí)間完成商品房建設(shè)而造成的重大經(jīng)濟(jì)損失，情節(jié)嚴(yán)重的可能構(gòu)成違約或者欺詐。

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