商品房買賣與承攬是否有區(qū)別

商品房買賣與承攬有區(qū)別，以下就來具體的看看它們的區(qū)別：?

商品房預售交易之特征，與買賣和承攬均相近，其究為買賣或承攬，涉及到不同的法律效果。如果是買賣關系，則買受人在與出賣人訂立房屋買賣合同后，尚須待出賣人轉移所有權于自己，在其轉移所有權之前，自己并不當然取得房屋所有權，也就是說，如買受人要取得房屋之所有權，尚需出賣人之行為，即轉移所有權的行為，由是買受人房屋所有權之取得屬于繼受取得。相反，如果是承攬關系，除承攬人(即開發(fā)商)以自己之材料并施以勞務外(即包工包料)外，由定作人(即購房人)提供材料，承攬人施以勞務時，定作人對工作物(即房屋)不論其是否完成，均對工作物擁有所有權，這種所有權之取得，為原始取得。因此，將商品房預售交易合同究應認定為買賣抑或認定為承攬，于當事人之權益影響甚巨。故應探討買賣與承攬之區(qū)別何在。

(一)法律規(guī)定意旨

合同法第130條規(guī)定，買賣合同是出賣人轉移標的物所有權于買受人，買受人支付價款的合同。這就是說，依合同法第138條、139條、141條之規(guī)定，出賣人負有交付標的物與買受人，并使其取得該標的物所有權的義務，而買受人則依合同法第159條至161條之規(guī)定對于出賣人有交付約定價款以及依第143條、146條規(guī)定受領標的物之義務。(當然，受領標的物，究為買受人之義務，還是風險責任之承擔，學界尚有分歧，由于本文主旨所限，對此不作探討)。出賣人依前述規(guī)定所負擔者，是為權利而獲取義務。如果出賣人無法使買受人取得完整的權利，或者第三人仍得對買賣標的物主張權利，則出賣人依合同法第150條之規(guī)定負有權利瑕疵擔保責任，而買受人得依合同法第107條規(guī)定行使權利。又買賣之標的物不須買賣成立時即已存在，將來之財產(chǎn)或權利亦無不可。

反之，依合同法第251條之規(guī)定，承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人給付報酬的合同。承攬人之義務為完成一定之工作。一定工作之完成即為承攬合同之標的，這也是承攬合同與其他合同區(qū)別之要素，舍此區(qū)別要素，似無他法予以界定。所謂完成工作，系指施以勞務而完成一定之結果，即工作成果。承攬合同與買賣合同之區(qū)別在法條文義上非常明確，買賣系規(guī)定關于已完成物品之財產(chǎn)權轉移問題;承攬則系規(guī)定物品之完成或其結果之達成。但實際上當承攬人將其已制成之成品，即工作成果與定作人之報酬互相交換時，與買賣之區(qū)分即有困難。

(二)承攬人完成一定工作之義務

如前所述，出賣人依合同法第138條、139條及141條之規(guī)定負有使買受人取得所有權或其他權利義務。因買賣屬于一次性的給付交換，標的物應由買受人終局取得。而承攬人則有完成一定工作，交付工作成果之義務，承攬人所應完成工作的內(nèi)容，形態(tài)多樣，不可勝數(shù)。可能是一位專家的精致手工制品(如工藝品)，或需要大量履行輔助人構造復雜的工作物(如三峽工程)。而出賣人則無此完成一定工作之義務。承攬與買賣之區(qū)別主要就在，究竟合同標的物之完成屬于讓與人之義務，還是屬于合同成立之前的范疇。

因此，如合同標的物在合同成立時已完成者，通常屬于買賣合同;合同標的物在合同成立時尚未完成，但當事人之目的僅在取得標的物，而不在乎標的物是否為讓與人所制成，則亦屬買賣;或者合同之主要目的在于轉移財產(chǎn)權，但當事人就標的物亦附隨約定應為之安裝，則當事人間所成立者亦為買賣合同，安裝僅為出賣人之附隨義務。

是故買賣與承攬之主要區(qū)別乃在于當事人一方是否有為他方完成一定之工作義務，并以之為合同主要目的以為斷。如當事人訂約時之主要目的乃在于一方當事人完成一定之工作，既使完成后有轉移所有權于他方的義務(如包工包料之加工定作)，亦不得以之為由而認定為買賣合同，因為另一方當事人所注重者乃在于定作人或加工人為誰;反之，如當事人一方為他方完成一定之工作，而將此標的物所有權轉移于他方，但當事人間對此標的物系由何人完成并不在意者，則完成一定之工作非當事人合同之目的，當事人之意思乃在于所有權之取得，此合同亦應認為是買賣合同。由上述以觀，承攬關系重在一定工作之完成及一定工作成果之交付;而買賣關系則重在標的物所有權之轉移。

(三)法定期間

1、買賣

出賣人所負物之瑕疵擔保責任，規(guī)定于合同法第148條之中。根據(jù)158條第二款的規(guī)定，買受人與出賣人沒有約定標的物數(shù)量或質(zhì)量檢驗期間的，買受人應當在發(fā)現(xiàn)或者應當發(fā)現(xiàn)標的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期限內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期限內(nèi)未通知或者自標的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對標的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。此兩年期間，即為訴訟時效期間。對于短期訴訟時效期間之意旨在于，買受人主張瑕疵擔保之可能性對出賣人而言顯具有權利狀態(tài)之不穩(wěn)定性;此外，物交付后時間愈久，舉證之困難就愈增加，因而瑕疵擔保請求權之短期時效可及早確定當事人之權利義務狀態(tài)，即有其存在之必要。

2、承攬

反之，承攬之瑕疵擔保責任，其權利存續(xù)期間則較長。依建筑法第60條1款之規(guī)定，建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎工程和主體結構的質(zhì)量。第62條規(guī)定，建筑工程實行質(zhì)量保修制度;保修的期限應當按照保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國務院規(guī)定。由建筑法之規(guī)定可知，承攬關系中之建筑物，即工作成果，其保修期限較之買賣關系中的標的物之保修期限為長，由此進而可以推知，建筑物保修期限之所以較長，是因為承攬人所應承擔的建筑物瑕疵擔保責任之期限存續(xù)時間較長;自定作人方面言之，其請求承攬人承擔物之瑕疵擔保責任請求權期間較長。因此，于定作人較之買受人更為有利。

然建筑物之保修期限究為多長?建筑法中只規(guī)定了原則，具體期限并未規(guī)定，正因為如此，遂有疑問生焉。建設部于1993年11月16日發(fā)布的《建設工程質(zhì)量管理辦法》第41條第1項規(guī)定的保修期是，民用與公共建筑，一般建筑、建筑物的土建工程為一年，其中屋面防水工程為三年。然此規(guī)定的效力如何頗有探討之必要。本文認為，該辦法從發(fā)布的時間上早于建筑法，從后法優(yōu)于前法之原則上看，建筑法之效力應優(yōu)于該辦法;從法之位階上看，建筑法為法律，該辦法為行政規(guī)章，法律之效力應強于該辦法。在此認識的基礎上可進一步分析二者之間是否有矛盾沖突，從而認識該辦法是否有效。為說明此點，擬從以下二點論之：

第一，建筑法雖未明確規(guī)定具體的保修期限，但從該法第60條及62條的規(guī)定方面言之，對于建筑物之保修期限應當較長，至少應長于一般動產(chǎn)的保修期限。而一般動產(chǎn)的保修期限尚不能少于二年，而對于建筑物這種價值較大且關乎使用者、居住者重大使用利益和人身安全之標的物的保修期限反不及一般動產(chǎn)，顯然缺乏合理理由，故建設部之辦法規(guī)定的建筑物的土建工程的保修期為一年顯然與社會一般觀念嚴重不符;

第二，從訴訟時效期限上言之，該辦法亦有嚴重不合理之處。該辦法第45條規(guī)定，因建設工程質(zhì)量存在缺陷造成損害要求賠償?shù)脑V訟期限為一年，此與民法通則第135條，產(chǎn)品質(zhì)量法第45條規(guī)定的2年也相抵觸。在此，該辦法顯然將因建設工程質(zhì)量存在缺陷造成的損害與民法通則第136中因侵權行為造成損害的訴訟時效期間相題并論，十分不妥。因是之故，建設部發(fā)布的辦法不能作為建筑物主體工程保修期限的法律根據(jù)。

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