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寧波
二手房交易營業稅改增值稅有哪些規定？
2015年國家出臺相關政策，以后買房不再繳納營業稅，而是改為繳納增值稅。這個政策一出臺，很多市民開始擔心營改增對房地產市場會不會造成不良影響，改增后房屋的售價會不會比原先的售價更貴，所以很多人為避免風險，提前購房。現就二手房交易營業稅改增值稅問題為大家分析分析：
1、專家：營改增”后應該不會增加購房負擔
營業稅改成了增值稅，會導致老百姓買賣二手房的負擔增加嗎?這無疑是很多人都關心的話題。中國人民大學財政金融學院教授朱青解釋說，“營改增”之后只是稅種和計稅方式的替代，并不會增加普通老百姓的購房負擔。
按照財政部網站2015年3月30號發布的《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，從2015年3月31日起，個人轉賣已購普通住房，免征營業稅的期限由購房超過5年下調為超過2年。也就是說，購買超過2年的普通住房免征營業稅;購買不足2年的住房對外出售則全額征收營業稅;購買超過2年的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。
朱青表示，營業稅原來是5%，增值稅法規定不經常發生增值稅納稅義務的單位和個人從事增值稅銷售活動，按小規模納稅人處理，小規模納稅人的征收辦法就是3%的征收率。所以老百姓銷售二手房，是稅收負擔的下降。
2、為增值稅算筆賬
多位業內人士表示，個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。
首先是出售購買2年內的房屋
以出售價300萬一套住宅，2年內無論是否普宅都要繳納5.5%的稅，即16.5萬。
如果以11%的增值稅計算，房屋出售價還是300萬，但最初買入價是150萬，抵扣掉進項稅后大概需要繳納14.7萬元。但獲利越多收的稅就會超過營業稅。
比如出售價格為400萬元，按照營業稅需繳納22萬元;增值稅就需繳納24.77萬元。
另一種是出售購買已滿2年的房屋
對普通住宅而言，售價300萬計算，2年外就不需要繳稅了。如果增值稅還是要繳，一繳就是14.7萬元。
對非普通住宅而言，售價300萬計算，和2年內的情況類似，可能差別不是很大。
值得指出的是，二手房交易稅費除了營業稅還涉及到契稅、個稅、土地增值稅、印花稅等稅費。也就是說，同樣出售一套300萬不滿兩年的住宅，抵扣掉進項稅后，大概需要繳納8.7萬元。
根據業內人士猜測，二手房交易營業稅改增值稅會從原來營業稅的5.5%會改為增值稅11%，比例上是有所提高，但是二手房征收稅額的年限對于普通住房來說從5年降低為2年，這時間與基數上相對以前營業稅有所降低。同時，營改增這一政策有國家宏觀調控保障，企業的發展與市場的銜接過渡時期將不會受挫。
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簡介:
楊勇軍律師，中華全國律師協會會員，山東統河律師事務所副主任，原濟南軍區空軍法律顧問處主任、司法辦主任，空軍優秀律師，中共黨員，曾任濟南軍區空軍法律顧問處主任、濟南軍區空軍政治部司法辦主任，擔任多個機關事業單位法律顧問，多次參與重大建設項目合同審查，在軍隊期間每年帶領法律骨干深入基層部隊開展法制教育，本人多次被空軍表彰為“優秀律師”，多次被市、區司法行政部門評為優秀律師，所領導的法律顧問處多次被空軍評為“先進法律顧問處”。已有十多年執業經歷，涉及民事、刑事、行政等各類案件，法律理論功底深厚，實踐經驗豐富。曾在中國軍法、山東法制報、法制與社會、天涯論壇、今日頭條等多家報刊網絡發表文章。
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