開發(fā)商虛假宣傳是否需擔(dān)責(zé)?

現(xiàn)如今不少樓盤在樓書最不顯眼的位置上都注明著“本廣告僅供參考，一切圖片、文字說明以合同為準(zhǔn)”，或者“公司對樓盤廣告語有最終解釋權(quán)”。這樣的標(biāo)注，開發(fā)商的目的都是為了規(guī)避法律風(fēng)險。

律師表示，廣告也應(yīng)視為合同內(nèi)容，開發(fā)商的此類做法是不合理的。類似的情況還有，開發(fā)商為項目制作的沙盤等建筑模型，也標(biāo)明“僅供買受人參考，有關(guān)內(nèi)容均以《買賣合同》及本補充協(xié)議為準(zhǔn)”，這種情況同樣是不合理的。這樣的條款，排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的可能性，為其進行虛假宣傳提供了方便。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和具體確定，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

外墻刷廣告該由誰來決定?

自家住的樓體外墻上刷了不少廣告，一問廣告主才知道，是開發(fā)商把墻體當(dāng)作廣告位置賣給了商家，這樣的煩心事不在少數(shù)。自家房子的外墻也應(yīng)該屬于業(yè)主，但開發(fā)商卻拿出當(dāng)初雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》，上面規(guī)定，其所在樓宇屋面、外墻使用權(quán)不屬買受人，屋頂和外墻面廣告權(quán)、會所、休閑娛樂設(shè)施及其他賣方投資建造的經(jīng)營性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬出賣方。

事實上，根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分;利用上述物業(yè)和設(shè)備進行經(jīng)營，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物管企業(yè)同意。因此，開發(fā)商是無權(quán)規(guī)定買受人不享有樓宇屋面、外墻使用權(quán)等權(quán)利的。

車位屬于開發(fā)商還是業(yè)主?

有些地產(chǎn)商的《商品房預(yù)售合同》中規(guī)定，占用小區(qū)的道路或場地用于停放的車位，全部歸出賣人，出賣人有權(quán)出售、出租，對此購房者無權(quán)干涉。但實際上，按照物權(quán)法的規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。該地產(chǎn)商在合同里將小區(qū)道路及車位權(quán)利規(guī)定給自己的條款是違法的。

這樣的條款違反了《物權(quán)法》第73、74條，它排除了業(yè)主占用、使用、收益、處分小區(qū)道路和車位的權(quán)利。此外，《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第11條規(guī)定，經(jīng)營者與消費者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營者不得在格式條款中排除消費者應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利。

因此，如果開發(fā)商作出這樣的條款，就是光明正大地侵犯業(yè)主權(quán)利，賺取不當(dāng)利益。對這樣的條款一旦妥協(xié)將會造成業(yè)主生活上的很多不便，所以業(yè)主要注意開發(fā)商對公共設(shè)施的約定。

違約條件可以不對等嗎?

有業(yè)主在翻閱《商品房買賣契約》時看到里邊有這樣一條規(guī)定：乙方(購房人)延遲支付合同價款，經(jīng)甲方(開發(fā)商)催告后30日仍未支付到期價款，甲方有權(quán)解除本合同。同時，又規(guī)定甲方延遲交付該商品房的，經(jīng)乙方催告后90日仍未交付的，乙方有權(quán)解除本合同。楊先生發(fā)現(xiàn)，買房人不交錢，甲方有權(quán)解除合同的日期只有30天，而甲方不交房，卻可以延遲到90天。這兩個明顯不對等的時間期限，是否合理合法?

按照合同法的規(guī)定，合同雙方當(dāng)事人的法律地位平等。按期付款和按期交房是商品房買賣契約雙方的最主要義務(wù)，對于這兩項主要義務(wù)的違反導(dǎo)致解除合同的催告期限，合同雙方當(dāng)事人也應(yīng)是對等的，而開發(fā)商在合同里的規(guī)定明顯是不對等的。

與此類似的不對等合同還包括違約金的支付。如某《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，乙方(購房人)按每天20元向甲方(開發(fā)商)支付逾期交接期間的違約金，該房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付日起由乙方承擔(dān)。同時，又規(guī)定甲方或其委托人怠于履行該商品房工程質(zhì)量保修責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)下列責(zé)任：按每拖延一天10元計算，向乙方支付違約金。

依據(jù)民法通則及合同法的規(guī)定，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利義務(wù)。在上述合同中卻規(guī)定，購房人逾期履行義務(wù)每天支付違約金20元，而出賣方逾期履行義務(wù)只需每天支付10元，顯然違反了民法通則及合同法的公平原則。

遇到不可抗力由誰擔(dān)責(zé)?

面對地震、臺風(fēng)等自然災(zāi)害，人們可以理解為是不可抗力。然而，在房地產(chǎn)企業(yè)的眼里，不可抗力卻有著另外的版本。比如，一房地產(chǎn)公司與買受人簽訂的《商品房買賣補充協(xié)議》中規(guī)定：因遭受不可抗力而導(dǎo)致的違約行為，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任。不可抗力因素包括但不限于：自然災(zāi)害、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據(jù)此予以延期交房。

合同法規(guī)定，不可抗力是指不可預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。上述原因中，自然災(zāi)害等確實可作為免責(zé)事由，但有些則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造成，這種情況下應(yīng)由開發(fā)商向購房人承擔(dān)違約責(zé)任。而該格式條款私自擴大自己的免責(zé)范圍，排除了對方的主要權(quán)利。

如何應(yīng)對霸王條款?

要避免“霸王”合同，小編建議購房者在簽訂合同前要做足功課，了解常見的霸王條款?？偟膩碚f，要注意以下幾點：

一、合同雙方要遵循合同法的基本原則，《中華人民共和國合同法》依法確立了“平等原則”、“公平原則”、“誠實信用原則”，這些原則是購房者和開發(fā)商在商品房買賣合同時應(yīng)當(dāng)遵循的基本準(zhǔn)則，是避免“霸王”合同發(fā)生的第一步。

二、購房者一定要學(xué)會理性購房。購房者一定要有強烈的合同意識，在簽訂合同前要了解一些購房法律知識，一定要先看合同條款，仔細審閱合同中的每個條款，要據(jù)理力爭。

三、如果購房者對購房知識欠缺，可以參考相關(guān)的購房指南，或請專業(yè)人士、房地產(chǎn)律師陪同選房購房，以此提高自己的“反霸”能力。

綜上所述，小編提醒各位購房者，面對開發(fā)商提供的厚厚的合同文本不能再簡單地關(guān)心一下房價、面積等幾個主要數(shù)據(jù)，不要連合同中的專業(yè)術(shù)語和條款內(nèi)容都沒弄明白就一頭霧水地草草簽字，應(yīng)該對合同文本進行認真的審核，不明白的地方可咨詢專業(yè)人士或參考購房指南，簽訂購房合同要慎之又慎，不要等合法權(quán)益受損時再追悔莫及。