比如，采用等額本金的還款方式支出利息更少，100萬房貸20年期限可以節(jié)省11萬;同時提前還款時間不同，手續(xù)費可差數(shù)萬元。理財專家建議，市民在辦理房貸時需全面衡量貸款利率、還款方式、提前還款手續(xù)費等情況。

等額本息法利息更高

目前在市場上，銀行貸款較為常見的還款方式主要有等額本息和等額本金這兩種還款方式。

以純商業(yè)貸款100萬元、貸款期限為20年來算，若采用商業(yè)貸款的基準利率，等額本金還款方式所需要支付的利息比等額本息要低11萬元。

比如，王先生以5.75%的基準利率向銀行貸款100萬元，期限為20年。那么采用等額本息的還款方式，王先生總共需要償還約167.1萬元，也就是說，20年后王先生向銀行支付的利息總額為67.1萬元。而對于王先生來說，這20年間他每月所需支付的利息額都是固定的，均為6963.87元。王先生若用等額本金還款，需要償還的本息共156.7萬元，合計支出利息約56.7萬元，比等額本息還款方式節(jié)省了11萬元。

等額本金：實質(zhì)為提前還款

銀行人士透露，大多數(shù)客戶都采取等額本息還款方式，優(yōu)點是開始時還款額度很少;而等額本金還款方式，開始本金還得多，后來利息自然就少了。

以上述王先生為例，若采用等額本金的還款方式，前兩年的月供均在8000元以上，往后逐漸遞減，到還款后期基本上每月只需支付4000多元。

資深按揭中介鄭*源指出，雖然表面看兩種還款方式所需支付的利息差異巨大，但選擇等額本金還款方式并不代表比等額本息更為劃算。“等額本金要還的利息少，是因為貸款前期還款額度大一些。”他說。

鄭*源指出，選擇哪種還款方式要看貸款者的承受能力。以上述王先生為例，若他的月收入為一萬元，采用等額本金的話開始時每月要支付8000多元的月供，其壓力就會遠遠大于等額本息的還款法。

提前還款：大部分銀行3年后無手續(xù)費

一位銀行個貸部人士介紹，一般而言4~5年后提前還款的客戶比較多。由于提前還款后，銀行會收取一定的手續(xù)費，也稱為“罰息”或“違約金”，一般在合同里面會寫明。

比較后發(fā)現(xiàn)，各家銀行提前還貸手續(xù)費差異較大。有的銀行可以不收手續(xù)費，而有的銀行則需要收實際還款額1~3個月的利息，甚至有的銀行需要收取實際還款額3%的手續(xù)費。

國有大行工、農(nóng)、中、建、交等5家銀行中，交-行提前還款不收手續(xù)費，而工-行需要收2~3個月的利息作為手續(xù)費，其他銀行則需收1個月利息。其中農(nóng)-行在貸款三年內(nèi)提前還款的收一個月利息作為手續(xù)費，三年后則不收手續(xù)費。而大部分股份制銀行都表示不收手續(xù)費，但浦發(fā)銀行則表示若在兩年內(nèi)提前還款需收取還款金額3%的手續(xù)費，兩年后則不收手續(xù)費。

此外，雖然外資行的房貸利率比較優(yōu)惠，但其提前還款收取的手續(xù)費也可高達3萬元。其一般是根據(jù)已經(jīng)還款年限收取差異收費。

對于允許申請?zhí)崆斑€貸的時間，大部分銀行都要求至少還款一年后才可以申請?zhí)崆斑€貸并收取一定的手續(xù)費，而三年后多數(shù)銀行提前還款不再收取手續(xù)費。

專家提醒

業(yè)內(nèi)人士提醒，如果預(yù)計到需要提前還款，在簽貸款合同前需了解其罰息金額，建議不要選擇手續(xù)費比較高的銀行。“提前還款的最佳時間是每個季度的月初，一般到季度末銀行由于沖存款的原因，都會卡住這方面的業(yè)務(wù)。”

值得注意的是，專家表示有兩種情況不宜提前還款。一是簽訂貸款合同的時候享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠，這種低利率已經(jīng)享受了極大的優(yōu)惠，提前還款不劃算;二是等額本金還款期已過1/3和等額本息還款已到中期的購房者，此時已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。