問題一、在售項目突然被查封，可能是因為什么原因?這樣的房子還能買嗎?

不動產(chǎn)被查封可能存在以下原因：

第一、開發(fā)商涉及到經(jīng)濟糾紛被債權人起訴至人民法院后，人民法院依據(jù)債權人的申請對開發(fā)商在售商品房等資產(chǎn)采取了訴訟保全措施，導致在售商品房等資產(chǎn)被查封;

或者債權人已經(jīng)取得人民法院作出的生效裁判文書，因開發(fā)商未在履行期限內(nèi)履行債務，債權人依據(jù)《民事訴訟法》的相關規(guī)定向人民法院提起強制執(zhí)行申請，人民法院依法對開發(fā)商在售房屋等資產(chǎn)進行查封，以便于進行資產(chǎn)的處置。

第二、開發(fā)商若涉及到刑事犯罪，如合同詐騙、非法吸收公眾存款等刑事犯罪，公安偵查機關在偵查活動中發(fā)現(xiàn)的可用以證明犯罪嫌疑人有罪或者無罪的各種財物、文件，應當查封。

對于查封的房屋是否能夠買賣問題，根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設定權利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人……”

又依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的……”，因此，被查封的房屋有諸多權利限制，黃-磊律師建議廣大購房者不要購買被查封的房屋。

問題二、已經(jīng)被查封的房屋，何時才能恢復正常?會影響已購業(yè)主后續(xù)交房入住及房產(chǎn)證的正常辦理嗎?

可根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡稱規(guī)定)第三十一條的規(guī)定，已被查封的房屋若存在下列情形之一的人民法院應當作出解除查封、扣押、凍結裁定，并送達申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人或者案外人：

(一)查封、扣押、凍結案外人財產(chǎn)的;

(二)申請執(zhí)行人撤回執(zhí)行申請或者放棄債權的;

(三)查封、扣押、凍結的財產(chǎn)流拍或者變賣不成，申請執(zhí)行人和其他執(zhí)行債權人又不同意接受抵債的;

(四)債務已經(jīng)清償?shù)?

(五)被執(zhí)行人提供擔保且申請執(zhí)行人同意解除查封、扣押、凍結的;

(六)人民法院認為應當解除查封、扣押、凍結的其他情形。

根據(jù)上述規(guī)定，若購房者已與開發(fā)商的簽訂了商品房買賣合同，且已經(jīng)按約支付了合同價款，而查封發(fā)生在合同簽訂及付款之后，作為善意的買受人該房屋雖未辦理產(chǎn)權變更登記，人民法院也應當解封。

若查封發(fā)生在簽訂合同及支付合同價款之前，只有依據(jù)上述規(guī)定法院在解除查封后，該房屋才能移轉(zhuǎn)、設定權利負擔或者其他處分行為。

問題三、購房后，因為開發(fā)商的原因被查封，購房者應該采取哪些措施，來維護自己的權益?

根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條

“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結;

第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”之規(guī)定，購房者需根據(jù)具體情況采取不同的應對措施。

第一種情形是，當購房者在支付了全部價款、實際占有、且是善意的不存在過錯、未過戶的情況下，人民法院不得查封，若被查封的，可向法院申請執(zhí)行異議，若查明符合解封條件，法院將予以解封;

第二種情形是，當購房者不滿足第一種情形的情況下，可與出賣人協(xié)商，并去房管局了解查封情況，看是否可通過債務清償或替換擔保物等方式向法院申請解封，

若無法協(xié)商一致，買受人可根據(jù)商品房買賣合同的約定要求其承擔違約責任，支付定金的，可要求出賣人雙倍返還定金，或根據(jù)《合同法》的規(guī)定要求其解除合同。

問題四、購房者如何才能避免買到被查封的項目呢?買房前應該做哪些準備工作?

為避免買到被查封的房產(chǎn)，購房者可以通過以下途徑進行查詢：

第一、可以通過網(wǎng)絡進行查詢：成都地區(qū)可通過透明房產(chǎn)網(wǎng)查詢房屋信息，在“一房一價”的“樓盤表”視圖中可查閱到欲購的房屋是否被查封;

第二、購房者可在“中國裁判文書網(wǎng)”查詢出賣人是否涉訴，涉訴情況;購房者可在中華人民共和國最高人民法院網(wǎng)站查詢被執(zhí)行人信息，看出賣人是否屬于被執(zhí)行人，涉訴及被執(zhí)行人信息雖不能完全反應房屋的真實狀況，但在審查開發(fā)商開發(fā)實力時可以進行參考。

第三、購房者可在房屋登記機關查詢預購房屋的信息，是否被法院查封、抵押。

第四、購房者在簽訂商品房買賣合同時，應要求在合同中對于房屋的狀況進行詳細約定，是否查封、是否抵押、是否出租等，且應設置詳盡的違約條款進行約束。

第五、購房者也可要求開發(fā)商先進行合同備案后再支付價款，因被查封的房屋是無法再進行備案的，因此，通過此方式也可以避免購買到被查封的房屋。

問題五、市場上有些項目房源顯示被抵押，這樣的項目能買嗎?查封的房源與抵押的房源有什么區(qū)別?

根據(jù)《物權法》第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。

轉(zhuǎn)讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”法律并未禁止被抵押的房屋的交易，但是若要順利辦理過戶登記手續(xù)的，要么經(jīng)過抵押權人同意，要么買受人代為清償債務消滅抵押權，否則將導致無法順利辦理過戶登記手續(xù)，買受人也將無法取得房屋的物權。

同時根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定，出賣人故意隱瞞房屋已經(jīng)抵押的事實出售房屋的，買受人可以要求解除合同，同時要求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

根據(jù)《物權法》第一百七十九條“為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。”

抵押是財產(chǎn)所有權人對物的一種處分行為，是主動的，而查封是司法機關在出賣人涉及未了民事訴訟或刑事案件中，司法機關依債權人的申請或者依職權采取的法律措施，不以出賣人的意志為轉(zhuǎn)移，查封并非財產(chǎn)所有權人主動處分，是被動的。